賃貸アパート収益物件の建替え？改修リフォーム？費用対効果

建替え？ か 改修リフォーム？ か

賃貸アパートを所有されている大家さんから賃貸物件の建替えを希望する相談を頂いたとき、改修リフォームするか？ 建替え新築するか？を迷っておられる理由をお聞きします。

そこで 改修リフォームするか、建替えるかを、各々事業収支計画を立てて、どちらが収益性が高いかを比較して決めていただいています。

費用を試算して費用対効果検討

• 現在の建物の築年数（新築年）による耐震基準の新旧
• 住戸の構成や間取り設備が入居者のニーズに合っているか？
• 債務の状況
• 入居状況

などが、検討内容となります。

これらの情報を整理して、

• そもそも改修リフォームが必要か？
• 改修リフォームで入居があるか？

を含めて検討します。

そして事業収支計画の比較検討が必要になったとき、

• 改修リフォームを行うときの収支
• 建替え新築の収支

を組み立てして比較検討を行います。

改修リフォームは、

• リフォーム工事代（共用部・専有部）
• 耐震工事代
• 家賃
• 寿命

という検討項目です。

耐震改修が困難

しかし改修リフォームの場合で入居者さんが居ながらでは、耐震改修補強工事は実質困難な場合が多く、屋根や外壁の共用部と、各戸の内装改修までにとどまることが多いです。

工事側の利益の大小で工事の範囲を判断する訳ではないので、大家さんにとって本当に必要な正しい判断が出来ると思われます。

改修して満室になるか？

一番大事な検証は、改修リフォームをして、

• 満室になるか？
• 家賃が維持出来るか？

です。この２点が達成出来なければ、改修リフォームの意味はありません。

この検証を経て、間違いのない賃貸アパートの事業方針が定められると思います。