需要のある間取りプランを検討
収益物件を建てる敷地は決まっていて、これから建替え新築を行なうときは、まずは当該敷地における賃貸の需要を慎重に調査します。
- 面積規模
- 間取り構成
- 設備の種類
のニーズを的確に調査して反映し、家賃の下落を防ぎ、満室を維持できるように目指します。具体的な間取りプランを作成します。
事業収支計画の立案
想定した建物の用途種類と間取り構成によって、建物の概要を計画します。(巷ではヴォリューム出しとも呼ばれています)
計画した建物によって、必要な工事費用と家賃収入を算出します。
そして必要な銀行融資額と月々の返済額を算出します。
月々の返済額より家賃収入が大きく上回れば(利回りが良ければ)事業が成り立ちます。
支出と収入のバランス
支出
支出は以下の内容に分類出来ます。
- 土地代
- 測量費、地盤調査費
- 計画企画 設計監理料
- 既存建物解体費
- 土地造成費
- 建物工事費
- 登記費、保険、諸経費
- 税金
上記を合計して必要支出額が算出できます。
そして、自己資金+銀行融資額 が定まり、月々の返済金額を算出・・・(A)
収入
月々の家賃を、周囲賃貸状況の相場から判断して設定します。
月々家賃・・・(B)
(A) < (B) の、度合いにより事業が成り立つか勘案し事業計画案を組み立てます。
事業収支計画の一例
当然のことながら、常に満室である前提で事業収支計画を組み立てることは避けて、空室の場合も見込みます。
賃貸アパート・マンション-設計実績説明
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