相続した土地活用相談＠東京新橋の賃貸オフィスビル

相続した土地の活用方法を誰に相談するか？

東京新橋の賃貸ビル建て替えのご相談を頂いたお客様は、お父様が亡くなられて、お父様が所有していた土地を相続されました。

土地には木造２階の昭和30年代に建てられた建物が建っていて、築年数も古いので、「建替えて賃貸建物を建てたい」という漠然としたご希望がありました。

そのご相談を はじめに誰にするか？を悩んでいるときに、まずは「自分の土地にどれくらいの規模の建物が建てられるのか？」を知ることから始めようと思われ、建物の規模を計ってくれるのは設計事務所だと思い当たって、建築家が集まって展示相談会を開催している会場にご来場してくださったそうです。

実際には 設計事務所は建物完成までのほぼ全てについて内容を定められるので、道先案内として安心して進められたとご安心頂けました。

設計事務所が建物の設計以外をするなんて知らなかった

土地活用を目的として、土地に建てられる建物の大きさを検討してもらおうとして訪れた相談会ですが、相談を始めると設計事務所が様々な検討も行えることを知って頂いた様です。

• 土地に建てられる建物の規模の検討（ヴォリューム出し）
• 建物工事費の試算
• 必要経費や家賃の概略想定
• 銀行融資相談をする資料の作成
• 土地測量を土地家屋調査士に相談
• 既存建物の取り壊し工事の見積や工事依頼
• 建築計画を周囲住民の方々に説明
• 設計図に基づいた工事会社様への見積依頼
• 工事見積金額の査定
• 設計図の通りに出来ているかの工事監理
• 建築以外の役所（例：保健所）への計画協議
• 工事完成後のアフターフォロー

設計事務所以外に必要な役割はないか？

設計事務所がはじめから最後まで支援するのは判ったが、資格や技術を全て兼ね備えている訳ではないので、必要な役割が他にも必要です。

• 土地家屋調査士・・・敷地測量を行う
• 既存建物解体・・・解体工事会社
• 構造設計者・・・設計事務所とチームを組んで構造設計を行う
• 設備設計者・・・設計事務所とチームを組んで設備設計を行う
• 地盤調査会社・・・地質調査を行う
• 工事工務店・・・建物を造る
• 登記・・・土地家屋調査士

建てられる建物規模を検討する

まずは、建物の規模の検討からはじまりました。

敷地は、法的に必要な避難階段と 必要最小限のエレベーターは設けても、道路斜線制限の厳しさから５階建てにするか、４階建てに留めるかという規模でした。

地下室の可能性も検討しましたが、地下の建設費が高額なので（地上の建設単価の約1.5〜2倍です）、家賃と比較すると費用対効果は低かったので、検討からは外しました。

結果、４階建ての賃貸テナントビルの概要が見えて来ました。

４階建てを選んだ理由

建物の規模の検討で、５階建ても建てられた今回の計画ですが、４階建てを選んだ理由は、構造部材によって利用できる面積が大きく変わることで４階建てが選ばれました。

建物の構造は、既に鉄筋コンクリート造が選ばれていました。鉄筋コンクリート造は４階と５階を境に構造方式が変わります。

• ４階建て以下・・・壁式構造 ＝ 柱が壁の厚みになれる構造
• ５階建て以上・・・ラーメン構造 ＝ 太い柱が必要な構造

はじめの建物の規模を検討する場合で、５階建ての場合、柱が角に現れて、その柱の大きさが建物の広さに較べて大きく、建物の利用に支障を来すと思われました。

逆に４階建ての場合、その柱が壁の厚みに納まり、建物の利用を最大限に広く利用できるので、５階建てにするメリットよりも優れていると思われたために、４階建てが選ばれました。

このような単に面積だけで階数を定める検討だけではなく、少し踏み込んだ構造形式について検討が出来たために、賃貸部分に構造骨組みが（柱が）大きく占有しない形式になれました。

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