東京世田谷パチンコ店をゴルフ練習場に用途変更バリアフリーユニバーサル条例申請

京王線小田急線下北沢駅に近い複合テナントビルで、閉店されたパチンコ店をゴルフシミュレーションスポーツ練習場にする用途変更のご相談をいただきました。

「検査済書」の有無の確認

用途変更をされたい建物では、まずはじめに「検査済書」が発行されているかどうかを確認します。

検査済書は、工事が終了したときに役所担当に立会検査をしてもらい、合格をいただいた場合に発行される文書で、この検査済書があることで次の増築や用途変更が行えます。

検査済書がないこと（完成検査を受けていないこと）は建物が「工事中で完成していない」ことで、次の増築や用途変更が行えません。

この検査済書は工事完成検査を受けて合格していれば、無くしてしまって無くても、各行政市町村の建築指導課で同等の証明書を発行してもらえます。なので、建物所有者様の手元にこの検査済書が無い場合は、役所の建築指導課に赴き検査済書が発行されたかどうかを調べに行くと開示してくれます。

今回、世田谷区役所の建築指導課に参り、「建築証明書」で「検査済書」が発行されていることを確認させていただきました。

この結果で「用途変更 確認申請」が行えると判断できました。「検査済書」が発行されていないと「用途変更 確認申請」は行えません。

既存建物の図面

検査済書の有無を確かめると同時に既存建物の図面の有無についても確かめました。

用途変更の申請に必要な図面は、

• 完成時の建物図面
• 構造計算書（概要書でも良い）

です。

今回は全て保管されて残っていました。

検査済書や完成図面が無い物件でご相談をいただいても準備が必要で、全てが揃った状況のために用途変更の申請がスムーズに進められました。

▶︎ 完成時の図面 がないと、既存建物状況を細かく実測し作図する必要がある。
▶︎ 構造計算書（概要書）がないと、既存建物の構造設計荷重条件が不明で、用途変更する部分の構造荷重条件について説明が困難になる。

その他の法令規制

用途変更の際は、建築基準法と消防法の規制が必須で掛かります。

その他の条例について、関わる規制を調査します。

今回の物件には、

• 中高層条例
• 地区計画
• 住環境条例
• バリアフリーユニバーサル条例

が関わることが判かりました。

これは該当する行政庁（世田谷区所）に行き、担当窓口の方々に確認し判明します。

これらの条例は、用途変更確認申請の前に申請を行い、各々内容の決済を取得しておく必要があります（条例申請の合格を得ていないと確認申請を受け付けてもらえない）

用途変更が必要な場所は新たに賃貸する方の範囲なので、賃貸される方の負担によって用途変更の手続きが主導されますが、申請自体は建物全体に規制が掛かり、建物全体に対して新たな対処が必要となる条例については建物所有者様のご理解が必要です。

条例の中でも「ユニバーサル条例」の規制は既存建物において、追加で整備する内容が多くあります。

バリアフリーユニバーサル条例

不特定多数の人々が利用する建物では、皆が支障なく建物を利用できるように規制が掛かります。

既存建物はユニバーサル条例が制定される前に完成した建物であるため、規制された内容については一切設置されていない状況でした。

今回の用途変更で建物の共用部分において

• 玄関出入り口までのアプローチ
• 入口ホール
• エレベーター
• 階段
• トイレ
• 各出入口扉

などに対して誰でもスムーズに往来したり利用出来るように施設整備が必要となりました。

建物所有者様としては「今まで要らなかったのだから、これからも不要では？」というお気持ちもあると思います。が、ここはご了解をいただき、整備する申請をさせていただきました。

玄関出入り口までのアプローチ

道路から玄関までの外部では、雨水が建物に侵入しないように、段差を設けたり、床を斜めにして工夫されることがよくあります。

ユニバーサル条例では、この段差を足元のお悪い方や車椅子を利用される方にとっては支障であると捉えて、段差や床の斜めを無くすよう規制されています。

玄関扉

扉自体を自動扉にするよう推奨されています。

また、通行する際に開く寸法について、幅が85センチ以上確保できるよう規制されています。

段差のお知らせ

視覚が不自由な方のために、床に段差がある場合には、その手前に床の段差があることのお知らせとして、床に鋲を打って注意喚起するよう規制されています。

エレベーター

エレベーターの位置をお知らせするための床に設置する鋲、エレベーターを利用し易くするための押しボタンに凹凸を付けたり音声で案内する設備、扉の幅やエレベーター内で不自由なく車椅子が回転出来るための大きさ寸法、エレベーター内には手摺や鏡を設置、などが義務化されています。

車椅子利用者様対応トイレ

車椅子を使っている方や身体の不自由な方でも支障なく利用できるトイレの設置が必要です。

この車椅子利用者様対応トイレは、

• 部屋の大きさは原則2m×2m以上
   （トイレ内で車椅子が転回する直径1.5mの空間確保）
• 出入口の幅は85cm以上
• 滑りにくい床材
• 衛生器具は大便器、手洗い、オストメイト、設置
• 大便器に車椅子からスムーズに移動できるように手摺の設置
• ベビーチェアの設置

が必要です。今回は用途変更するスポーツ練習場の店舗内に設置することになりました。

条例の規制 整備基準があっても、既存建物の構造上どうしても整備できない内容もあります。役所窓口担当官に説明し整備出来ない部分については「既存不適格」という扱いにしてもらい、役所としても整備出来ないことをやむ得ないと判断してもらえる部分もあります。

今回の用途変更では、その確認申請の前に

• 中高層条例
• 地区計画
• 住環境条例
• バリアフリーユニバーサル条例

の届出を済ませた後に、確認申請を提出 出来ました。