世田谷複合ビルパチンコ遊技場店舗をゴルフシュミレーション練習場に用途変更確認申請

東京都世田谷区の京王線小田急線下北沢駅至近の複合テナントビルで、閉店したパチンコ店舗部分をゴルフシミュレーション練習場に変える用途変更確認申請のご相談をいただきました。

既存建物に「検査済書」が発行されているかどうかの確認

用途変更を希望される建物について、まずはじめに確認することは「検査済書」が発行されているかどうかを確認します。

「検査済書」とは、当初の建設工事が完了した際に確認申請を提出した役所に検査をしてもらい、合格をいただいた際に発行される書面で、この「検査済書」が発行されていることで次の行為（＝増築や用途変更）が行えます。

逆に「検査済書」が発行されていないことは建物が「工事中で完成していない」ということになり、次の行為（＝増築や用途変更）が行えません。

今回は世田谷区役所の建築指導課にて取得できる「建築証明書」にて「検査済書」が発行されていることを確認できました。

なので「用途変更の確認申請」が行えると判断出来ました。「検査済書」が発行された事実が無いと「用途変更の確認申請」は行えません。

既存建物の図書の有無

並んで既存建物の図面や書類の有無について確認しました。

用途変更申請に特に必要なのは、

• 竣工時の図面
• 構造計算書（構造計算概要書）

です。

今回はどちらも保管されていました。

そのためにスムーズに用途変更の申請が進められました。

▶︎ 竣工時の図面 がない場合は、既存建物を詳細に実測し作図しなければなりません。

▶︎ 構造計算書（構造計算概要書）がない場合は、既存建物の構造的荷重条件が不明となり、用途変更する部分の構造荷重条件の説明について困難な場合があることになります。

関係法令の確認

用途変更の際は、建築基準法と消防法の規制確認と申請は必須です。

その他の条例についても、何の規制が関わるかを調査します。

本件には、

• バリアフリーユニバーサル条例
• 地区計画
• 住環境条例
• 中高層条例

が関わることが判明しました。

これには実際に当該行政庁（世田谷区所）に赴いて、担当窓口の方々に相談して確認し判明させています。

用途の種類

通常、建物用途はどちらの法令でも共通の名称となりますが、今回の「ゴルフ練習場」は、建築基準法と消防法において、その名称と用途区分が異なりました。

• 建築基準法 → ゴルフ練習場＝スポーツ練習場
• 消防法 → ゴルフ練習場＝遊技場

でした。

すると消防法では、パチンコ店(遊技場) → ゴルフ練習場(遊技場)　となり、消防法上の用途変更はありませんでした。

バリアフリーユニバーサル条例

不特定多数の方々が利用する施設では、皆さんが支障なく施設を利用出来るようにするために規制が掛かります。

地区計画

下北沢駅周辺地区に定められている条例で（以下引用）『建築物の用途や形態の原則を定めることにより、土地の合理的な利用、道路空間の確保と建築物の不燃化の促進を図り、秩序ある景観のそろった街並み形成を目指す』地区に限られた条例です。

建物用途や、建物の外壁形状などについて規制が掛かりますが、本建物が完成した後に制定された条例なので、新たな計画部分＝今回の用途変更について規制されます。

スポーツ練習場の用途は問題ありませんでした。

住環境条例

既存建物の中に共同住宅が含まれていたので関わる規制条例です。

共同住宅の部分に変更はありませんでしたので、規制は掛かりませんでした。

中高層条例

高さ10m以上の建築物を計画する際に関わる条例で、周囲の住民に迷惑を掛けない建築にするように求められる規制条例です。

今回の用途変更では、内部の内装工事であり、建物外観を変更することはないため周囲住民の皆様にお知らせするような行為ではないことから、申請届出は不要と判断されました。

※ただし、地域によっては「用途変更」の行為を周囲住民に周知したり説明するよう指導があった場所もありましたので、その都度担当窓口に法令届出の要不要の確認は必要です。

用途変更が可能か断定

はじめのご相談をいただいてからこれまでに、以下の内容が確認できました。

• 既存建物の「検査済書」が有ること
• 既存建物の完成時の図面が残っていること
• 既存建物の構造計算書が残っていること
• 関係法令の確認
• 変更する用途に制限が無いこと
• 既存建物における増築改築が無いこと
• 建主様関係者様に用途変更にかかる期間と費用についてご理解を頂けたこと

それでも不確定要素があることを建主様に説明をしてご理解を得た上で、今回は「用途変更が可能」であることと判断出来ました。

※用途変更の手続きは、進める作業のうちで不明だった内容により用途変更ができないという状況に陥ることが度々あります。よって可能な限り事前にそのようなことが無いように調査確認をします。しかしどうしても予想が付かないところに規制があったりすることが経験上ありました。そこで重ね重ね建築主様や関係者様にはそのことを説明しています。

条例の申請

用途変更の手続きが進められると判断した後は、まずは各条例の申請が進められます。

用途変更確認申請は各条例の申請が下りた後に受け付けてくれるという順序をイメージして下さればと思います。

バリアフリーユニバーサル条例

既存建物はユニバーサル条例が定められる前に完成した建物であるため、バリアフリーに関わる設備は設置されていませんでした。

今回の用途変更により、建物の共用部分（入口ホール、エレベーター、階段など）に対してどなたでもスムーズに往来利用出来るように施設整備が必要となりました。

これまで整備されなかった誘導設備で、建物所有者様としては「今まで要らなかったのだから、これからも不要では？」というお気持ちもあるかと思いますが、ここはご了解をいただき、整備する申請をさせていただきました。

車椅子利用者様対応トイレ

建物の共用部分（入口ホール、エレベーター、階段など）では他にも身体の不自由な方や車椅子を使っている方でも支障なく利用できるトイレの設置が必要になりました。

この車椅子利用者様対応トイレは、

• 部屋の大きさは原則2m×2mが必要（トイレ内で車椅子が回転できる直径1.5mの空間が必要）
• 出入口は幅が85cm以上必要
• 滑りにくい床材
• 衛生器具は大便器、手洗い、オストメイト、が必要
• 他には、大便器に車椅子からスムーズに移動できるように手摺、ベビーチェアの設置

で、今回は用途変更するスポーツ練習場の店舗内に設置することになりました。

条例の規制 整備基準があっても、既存建物の構造上どうしても整備できない内容もあります。役所窓口担当官に説明し整備出来ない部分については「既存不適格」という扱いになり、役所としても整備出来ないことをやむ得ないと判断してもらえる部分もあります。

駐車場附置義務

既存建物完成時には東京都建築安全条例にある駐車場附置義務がありましたが、条例の改正と地区計画における「下北沢駅周囲500m内には駐車場を設けない」という方針により、駐車場の確保は不要となりました。

よって届出も行われませんでした。

地区計画・住環境条例

今回の用途変更では、地区計画や住環境条例に関わる内容ではなかったので、「今回は条例に関わる変更は無い」という意味の届出書を提出されました。

確認申請

各条例の届出が済んだ後、確認申請が民間の建築確認検査機関提出されました。

提出する図書は、用途変更が行われる部分の設計図だけでなく、建築全体の図面が必要になります。

スポーツ練習場の床荷重

用途変更確認申請の中で重要な確認事項の一つに、既存の用途から新たな用途に変わった際に、その場所の耐床荷重の値が、既存の値より下回ることを確認する必要があります。

要は新たな用途になって床に掛かる重量が同じか下回ることですが、当該部分の既存の床荷重の設計値は「パチンコ店舗」で300kg/m2でした。

この床荷重の値は、特別な荷重条件がある場合を除いて基準が用途別に定められています。

• 住宅　　　　　　　　　180kg/m2
• 事務室　　　　　　　　295kg/m2
• 教室　　　　　　　　　235kg/m2
• 百貨店物販店の売場　　295kg/m2
• 劇場、映画館等　　　　295kg/m2
• 自動車車庫および通路　550kg/m2

今回、「スポーツ練習場」に用途変更するにあたり「スポーツ練習場」の定められた床荷重基準値は無いので、計画されているプランに沿って、

• 内装仕上げ材
• 練習器具の重量
• 利用者の密度と重量

を想定して、床荷重を算出しました。

結果、スポーツ練習場＝150kg/m2 ＜ 300kg/m2(既存パチンコ店舗) となり、構造的な安全性が確認できました。

確認済み書の取得

様々な内容について区役所や確認検査機関から問い合わせをいただき、各々回答説明をして行きました。

全ての疑事について明らかになったところで、「確認済書」が発行されました。

用途変更自体は建物本体に何か大きな工事を伴う変化はありませんが、上記のような様々な申請手続きを要して行われます。この間の時間は今回でも初めのご相談から数えれば４ヶ月以上を要しました。法令遵守の下に行われる作業ですが、その費用および期間については中々ご理解をいただくには至らないことが多いですが、当事務所では困難でも法令に適法している限り少しづつでも進め、適法な建築環境を求める皆様へご協力をさせていただいております。

工事と工事完了届

「確認済書」が発行されたことを受けて、申請内容について各方面工事が進められることになりました。

ユニバーサル条例、消防届に関わる工事が完了して各々関係部署の検査を受けて合格した後、確認申請に関わる工事について設計事務所が検査確認をして合格と判断した場合「工事完了届」を世田谷区建築指導課に提出し、今回の「用途変更確認申請」は完了します。

この「工事完了届」の提出が終わりませんと次回の建物における変更に対する申請は出来ません。