店舗建物の用途変更建築確認申請の着手前に確認しておくべき内容や条件

船橋市中心部の京成線京成船橋駅に隣接する物販店舗建物を、飲食店舗の用途に変更する確認申請手続きは、無事 確認済証が発行されました。

用途変更の手続きは、既存の建物の内容と改変が可能な範囲の中でのせめぎ合いで、申請途中で新たな用途変更の成立が困難な要因が発覚することがしばしばあります。

こちらの記事では用途変更の手続きについて、船橋の店舗建物の用途変更を主にして、他の物件の経験を織り交ぜながら、意外にも常に暗中模索の作業で、確認済証の発行が確実でない状況で進めなければならないことを説明させていただきます。

いつどこで問題が起きはしないかと戦々恐々としていることをご理解いただくためにも、少し心配な表現になることをお許しください。

船橋の建物では、建物持ち主様の深い理解を得て、本格的な用途変更申請手続きの図書作成に掛かる前に、「用途変更が成り立つかどうかの調査業務」を行って、成り立つ目処が立った後に主な業務に移行させていただきました。そのためにとても安心して業務を進めることが出来ました。

建物持ち主様の深い理解とは、建物の形を何も変えないで、単に使い方が変わるだけなのに、

• 確認申請の必要性
• 申請手続きに必要な費用
• 申請手続きの以外に長い時間
• 後から追加される改変工事
• 用途変更が出来ないと後に判明

についてご理解をいただいて、確認済書が発行されるまでお待ちいただくことです。

なお、規制緩和により、当該用途変更の部分が200m2未満の場合には、用途変更の申請は不要になりましたので申し添えます。

建築確認申請書と工事完成検査済み書の確認

既存の建物が建っていて、その建物を用途変更したり増築したりと新たな確認申請を必要とする場合には、まず初めに建物が設計されたときに発行される「確認済証」と工事が完成したときに発行される「検査済証」が発行されているかを調べます。

船橋の建物では、当方に相談をいただく前にこの確認がされていました。

建設当時の「確認済証」や「検査済証」の書面自体がなくても構いません。

「確認済証」や「検査済証」が発行されたかどうかは、管轄市町村役所の建築指導課に台帳があり、出向いて閲覧すれば照会出来ます。発行されていれば、その証明書を代わりに発行してくれます。

「検査済証」自体は既にありませんでしたが、「検査済証」は発行されたことが分かり、その証明書を取得されました

新たな用途や増築などの変更は、最後に役所が認めた時点の状態からの改変で、その改変と既存建物が法令に沿うかが確認申請の対象になります。

既存の建物の確認済証や検査済証が発行されていないと、新たな改変の申請の前に、まず既存の建物が当時のもしくは現在の法令に沿った建物であるかどうかを見えない部分まで確かめて証明しなくてはならなくなります。この作業は非常に成立し難いもので、建物所有者様の理解を得て、費用や時間を確保して合法と成り立たせることは困難を極めます。

よって既に建っている建物を購入する場合は、確認済証および検査済証が発行された建物であることを建築士事務所の確認をしてから購入されることを強くお勧めします。

他の物件で見られたことは、確認済証はあっても検査済証が発行されていないものが多数ありました。検査済証がないのは、法令上は「建物は完成していない」ということになります。昭和や平成の一桁年代まではその傾向が多く、「当時は完成検査は受けないことがよくあった」と言い訳をされた苦い経験は数多あり、そのように言い訳されても法令は変えられないので改変自体が困難な場面が多々ありました。

既存建物の完成図面

検査済証の確認の次は、検査済証が発行された時点の状態をあらわす図面が必要です。それを完成図面とか竣工図面などと呼びますが、その図面を基に、完成時点から改変 つまり改築や増築が行われていないかを照合します。

法令に遵守した建物にする復旧工事

用途変更や増築改築を合法的に行うときは、まず初めに検査済証が発行された時点の状態に復旧しなければなりません。良くある追加されたものは、

• 屋上に物置や小屋を置いている
• 屋上に屋外広告物を付け足している
• 外壁面の窓や扉を非合法なものに取り替えている

悪意はなくとも明らかに適合していないものは様々あります。法令に適合しないものは、取り除くか取り替えないといけません。これだけでも相当な費用が必要なときがあります。

建物所有者様の理解と覚悟と予算と時間

建物の形を何も変えるつもりがなく、単に使い方が変わるだけなのに、

• どうして申請手続きが必要なのか
• 申請手続きの費用がどうしてそんなに高額なのか
• いつになったら申請手続きが始まり、確認済証が発行されるのか
• どうして初めに復旧したり改変する部分が分からずに、後から後から追加されるのか
• 何故 今になって 用途変更が出来ないことがわかったのか

疑問を持つのは自然な気持ちです。

申請設計者も慎重に暗中模索で進めます。だからこそ、建物所有者様の寛容なお気持ち、すなわち法令の遵守と改変に伴う対処に必要な予算と時間の確保への理解と覚悟が有り難く、申請を成り立たせるのです。

船橋の建物は建物所有者様のご理解を得て、無事申請手続きが完了して、確認済証が発行されました。