賃貸マンション建物の屋根外壁外装タイル目地シール年間定期検診

マンション大規模改修をする前に定期検診

お客様が所有するマンションの屋根や外壁などの共用利用部分の定期検診を、お客様と共に行いました。完成してからこの時 14年が経つ建物で、前年の同じ時期にも大規模改修を前提にした、「いつ、何を、取り替えや修理をしなくてはならないか？」を判断するための定期検診です。

マンション外装大規模改修の判断

屋根の防水、外壁のタイル貼りや塗装面、目地シールなどを、指で突ついてその硬化度を見たり、剥がれが無いか舐めるように観察したり、塗装の劣化度を触ってみたり と、端から見れば不審者にも間違えられるような光景だったでしょう。

防水や外装は、コンクリートで造られている構造骨組みを風雨と空気から守っている、人間で言えば服みたいなものです。時間が過ぎれば、痛みもするし、剥がれもします。建物の場合は、雨漏りがしたり骨組みが痛み始めたことが分かってから取り替えるのでは遅く、そのようになる前に取り替えておかなければ建物本体骨組みが傷付いてしまいます。

そこで建物の所有者である大家さんは、ギリギリまで取り替える時期 (工事を行う時期) を延ばしたいのですが、大事な骨組みが痛んだり、お住まいの方々に迷惑を掛けてはいけないので、度々検診を行ってその時期を判断しています。

定期検診の意味

今回の検診では、昨年には見られなかった変化が今回はありました。

たった１年ですが、されど１年、変化がありました。

タイルの目地に入っているコーキングシールが、明らかに硬くなっているところがあったり、シールがタイルと離れているところもありました。塗装の部分でも、ヒビが入っているところもありました。

幸いどちらも裏側のコンクリートが雨水を含んで出る白いアク（白華とかエフロエッセンスともいいます）が染み出てはいないので、緊急性はないとしても、早急にやりかえ改修の検討が必要な部分が見受けられました。

建物完成から14年と時間もかなり経っていて、お客様も改修を行う必要性の理解は充分にあるのですが、「やはりその時が来たか」という面持ちでした。

改修工事は建物の寿命を永くするためには必要な処置ですが、大規模改修を行うための予算費用は決して安くはありません。出来るなら延ばしたいと思うのが本音でしょう。難しい判断が求められます。

客観的な判断

同じ状況を見ても、お金儲けの心で見るか、建物の本質を前提にして大事な予算を有効に使うことを目的に診るか、皆さんだったらどちらの診断を望まれるでしょうか？

• 何故改修しなければならないのか？
• お金を掛けない改修方法はないのか？
• 緊急性を要する状況はどんな感じか？

を、お話ししながら、建物を診て周りました。